Вы каждый месяц платите кредитору проценты, и с вашей зарплаты удерживают НДФЛ. Часть этих денег можно вернуть из бюджета: по процентам ипотеки налоговый кодекс даёт отдельный имущественный вычет. Он не равен платежу по кредиту, а считается как процент от фактически уплаченных кредитору процентов. С 2026 года правила расчёта изменились из-за прогрессивной шкалы НДФЛ: при ставке 13% максимум к возврату остался прежним, при ставке 22% стал заметно больше. Разберём по цифрам, какие документы собрать и как не оставить деньги в налоговой.
Сколько можно вернуть и от чего зависит сумма
Государство разрешает заявить два вычета при покупке квартиры в ипотеку. Первый, основной, покрывает расходы на само жильё в пределах 2 000 000 руб. Второй, процентный, покрывает уплаченные кредитору проценты в пределах 3 000 000 руб. Они суммируются, но это не значит, что из бюджета придут все эти деньги. Вам возвращают только ту часть, которую вы заплатили как НДФЛ.
Базовая сумма вычета не изменилась, а вот ставка, по которой его считают, с 2026 года зависит от дохода. Раньше почти все ориентировались на 13% от 2 млн и 13% от 3 млн, получая максимум 260 000 руб. за квартиру и 390 000 руб. за проценты. Теперь часть дохода может облагаться по ставкам 15%, 18%, 20% и 22%. Практический смысл такой: вычет уменьшает налоговую базу в том году, где вы его заявляете. Если весь вычет попал в доход, который облагается по высокой ставке, возврат будет крупнее.
| Ставка | Максимум по расходам на жильё (2 млн) | Максимум по процентам (3 млн) | Общий максимум |
|---|---|---|---|
| 13% | 260 000 руб. | 390 000 руб. | 650 000 руб. |
| 15% | 300 000 руб. | 450 000 руб. | 750 000 руб. |
| 18% | 360 000 руб. | 540 000 руб. | 900 000 руб. |
| 20% | 400 000 руб. | 600 000 руб. | 1 000 000 руб. |
| 22% | 440 000 руб. | 660 000 руб. | 1 100 000 руб. |
Таблица работает при условии, что весь вычет приходится на доход, облагаемый по одной ставке. Если доход переходит из одной скобки в другую, налоговая посчитает возврат по частям.
Почему по факту возврат меньше
Вычет считается не со всей суммы ежемесячного платежа, а только из строки «проценты» в графике. Тело кредита, страховка, комиссии и штрафы в расчёт не идут. Возврат вычета по уплаченным процентам ипотеки за конкретный год ограничен налогом, который с вас удержали за тот же период. Если за 2024 год удержано 80 000 руб. НДФЛ, а по процентам положен вычет на 120 000 руб., на счёт придёт только 80 000 руб., а остаток переносится на следующий год. Это не потеря, а отсрочка.
Кредитор каждый год выдаёт справку об уплаченных процентах. Именно она является главным документом для налоговой. Квитанции об оплате её не заменяют. Если вы делали досрочное погашение, общая сумма процентов снижается, поэтому и итоговый вычет будет меньше, чем в первоначальном графике.
Кто может вернуть деньги
Право на возврат есть у налоговых резидентов РФ, которые платят НДФЛ по трудовому договору или договору гражданско-правового характера. Если вы работаете неофициально, самозанятый на НПД или ИП на упрощёнке, уплаченные проценты по ипотеке возвращать не из чего. Иностранный гражданин может получить вычет, если провёл в России больше 183 дней в календарном году и имеет доход, облагаемый НДФЛ.
Не получите возврат при покупке квартиры у супруга, родителей, детей, братьев и сестёр. Часть стоимости, оплаченную материнским капиталом или государственной субсидией, вычтут из расчётной базы. Апартаменты под вычет не подходят, потому что это нежилое помещение. Потребительский кредит под ремонт или на первый взнос тоже не подходит, даже если вы потратили его на жильё. Подходит только кредит или займ, в котором прямо указана цель: покупка жилья либо рефинансирование ипотеки.
Процентный вычет даётся один раз в жизни и только по одному объекту. Если вы уже заявили его по старой квартире, остаток лимита 3 млн на новую ипотеку не переносится. Основной вычет при этом можно использовать по нескольким объектам до исчерпания 2 млн, но это отдельная история.
Как вернуть возврат по процентам ипотеки
Возврат можно оформить двумя способами: через налоговую инспекцию после окончания года или через работодателя в текущем году. Через налоговую вы получаете всю сумму переплаты за прошлый год на счёт. Через работодателя вам перестают удерживать НДФЛ из зарплаты, пока заявленная сумма не закроется.
| Параметр | Через налоговую | Через работодателя |
|---|---|---|
| Подача | После 31 декабря | В любое время текущего года |
| Форма возврата | Деньги на счёт | Прибавка к зарплате без удержания НДФЛ |
| Скорость | 3 месяца проверки плюс до 1 месяца перечисления | Уведомление до 30 дней, эффект с даты заявления |
| Остаток | Переносится в следующую декларацию | Если не использован за год, подают 3-НДФЛ |
Первый вариант чаще подходит тем, кто хочет получить накопленную сумму за прошлые годы. Соберите шесть документов:
- паспорт и ИНН;
- справка о доходах и суммах налога, бывшая 2-НДФЛ, за нужный год;
- кредитный договор с графиком платежей;
- справка кредитора об уплаченных процентах за год или несколько лет;
- выписка из ЕГРН либо акт приёма-передачи для новостройки;
- платёжные документы, если налоговая служба не получила данные из кредитной организации автоматически.
Дальше зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте налоговой службы. С 21 мая 2021 года действует упрощённый порядок: если кредитор и орган регистрации недвижимости передали данные в налоговую службу, система сама заполнит заявление. Вам останется проверить цифру процентов из справки и отправить заявление. Если предзаполнения нет, выберите декларацию 3-НДФЛ за нужный год, внесите доход, сумму процентов и подайте её вместе с документами.
Второй вариант подходит, если не хотите ждать конца года. Подайте в налоговую те же документы и заявление о подтверждении права на вычет. После проверки налоговая служба выдаст уведомление. Передайте его в бухгалтерию работодателя. Со следующего месяца бухгалтер перестанет удерживать НДФЛ из зарплаты до тех пор, пока не закроется заявленная сумма. Если вы смените работу, уведомление прежнему работодателю не подойдёт. Для нового понадобится получать отдельное уведомление.
Пример расчёта на реальных цифрах
Допустим, вы купили квартиру за 7 000 000 руб., взяли кредит 4 500 000 руб. под 10% годовых на 15 лет. За первый год кредитор начислил процентов примерно 440 000 руб. По ставке 13% возврат за этот год составит 57 200 руб. Если ваша годовая зарплата 1,2 млн руб., НДФЛ удержан 156 000 руб., значит, на счёт придёт вся сумма 57 200 руб.
За весь срок кредита справка кредитора покажет около 3 800 000 руб. процентов. Для вычета возьмут только 3 млн, поэтому при ставке 13% к возврату по процентам будет 390 000 руб., плюс 260 000 руб. за саму квартиру. Общая сумма на человека составит 650 000 руб. Если бы весь вычет пришёлся на доход, который облагается по 22%, те же лимиты дали бы 1 100 000 руб. Но при доходе, который лишь частично попадает в верхние скобки, реальная цифра будет ниже.
Тонкости возврата имущественного вычета по процентам ипотеки
Возврат имущественного вычета по процентам ипотеки можно получать не только после покупки на вторичном рынке. Для новостройки право наступает после подписания акта приёма-передачи, а не после оплаты договора долевого участия. При рефинансировании ипотеки вычет сохраняется, если в новом договоре написано: рефинансирование ипотечного кредита. Проценты по новой ставке также войдут в лимит 3 млн руб.
Если квартиру покупают супруги, каждый может заявить свой лимит 2 млн и 3 млн. При ставке 13% семья может вернуть до 1 300 000 руб., если у обоих есть официальный доход. Заявление на распределение долей лучше подавать одновременно с декларацией, особенно когда один из супругов зарабатывает заметно больше.
Если вы не заявляли вычет раньше, подать декларацию можно за последние три года. Это важно, когда ипотека оформлялась давно и по ней уже накопилось много уплаченных процентов. Итог по процентам простой: возьмите у кредитора справку, проверьте цель кредита в договоре и подайте декларацию через личный кабинет налогоплательщика. Ошибка в справке или договоре обычно приводит к отказу, поэтому перед отправкой сверьте сумму уплаченных процентов с вашими реальными платежами за год.