Сумма налогового вычета по жилищному займу в 2026 году складывается из двух самостоятельных частей: возврата за приобретение жилья и возврата за уплаченные кредитору процентные начисления. При стандартном размере НДФЛ 13% максимальный возврат за жильё составляет 260 000 рублей, за процентные начисления — 390 000 рублей. Вместе можно вернуть до 650 000 рублей. В 2026 году действует прогрессивная шкала налога: те, кто платит НДФЛ по верхнему размеру, могут получить больше, но только при высоком подтверждённом доходе. Ниже — лимиты, формулы и документы без сложных формулировок.
Какие лимиты действуют в 2026 году
Какой лимит налогового вычета по жилищному займу действует сейчас? В статье 220 Налогового кодекса закреплены не суммы возврата, а расходы, с которых возвращается налог:
- 2 млн рублей на приобретение или строительство жилья;
- 3 млн рублей на уплаченные процентные начисления по жилищному займу.
Это предельный размер вычета в части расходов. Расчёт простой: база умножается на размер НДФЛ. При 13% получается 260 000 рублей по приобретению и 390 000 рублей по процентным начислениям. Если годовой доход превышает 5 млн рублей и часть налога уплачивается по размеру 22%, возврат может достигать 440 000 рублей по приобретению и 660 000 рублей по процентным начислениям — всего 1,1 млн рублей.
У большинства заёмщиков такого дохода нет. Для них в 2026 году рабочие цифры остаются прежними: 260 000, 390 000 и максимум 650 000 рублей.
| Размер НДФЛ | Возврат за приобретение | Возврат за процентные начисления | Общий максимум |
|---|---|---|---|
| 13% | 260 000 руб. | 390 000 руб. | 650 000 руб. |
| 22% при доходе свыше 5 млн руб. в год | 440 000 руб. | 660 000 руб. | 1 100 000 руб. |
В Госдуме есть законопроект о повышении лимитов с 1 января 2027 года, но в 2026 году он ещё не принят. Расчёт нужно вести по действующим ограничениям в 2 млн и 3 млн рублей.
Как считать налоговый вычет по жилищному займу
Возвращается не любой расход, а только та сумма налога, которую реально удержали из дохода. Сначала определяется база вычета, затем она сравнивается с годовым доходом и удержанным НДФЛ.
Пошагово расчёт выглядит так:
- Определите базу по приобретению. Это меньшая из двух величин: фактическая стоимость жилья или 2 млн рублей.
- Определите базу по процентным начислениям. Возьмите фактически уплаченные суммы за все годы и ограничьте их 3 млн рублей, если заём получен после 2014 года.
- Сложите обе базы. Общая сумма не может превысить 5 млн рублей на человека.
- Умножьте базу на размер НДФЛ. При 13% используется коэффициент 0,13, при 22% — 0,22.
- Сравните полученную сумму с НДФЛ, удержанным за год. За один год вернут не больше уплаченного налога. Остаток переносится на следующие налоговые периоды.
Возьмём конкретный пример. Вы приобрели жилой объект за 6 млн рублей, внесли 2 млн рублей собственных средств и получили заём на 4 млн рублей под 18% годовых на 20 лет. Ваша подтверждённая зарплата составляет 120 000 рублей в месяц. За год доход равен 1 440 000 рублей, а НДФЛ при размере 13% — 187 200 рублей.
База по приобретению составит 2 млн рублей. За первый год по займу будет уплачено около 710 000 рублей процентных начислений. Общая база за первый год равна 2 710 000 рублей. Но годовой доход составляет только 1 440 000 рублей, поэтому за первый год можно вернуть лишь удержанные 187 200 рублей. Остаток базы перейдёт на следующий год. За несколько лет при размере НДФЛ 13% можно получить 260 000 рублей за приобретение и до 390 000 рублей за процентные начисления, если фактически уплаченная сумма достигнет установленного ограничения.
Кто имеет право на возврат
Право на вычет есть у налоговых резидентов РФ, которые получают доход, облагаемый НДФЛ по обычной шкале. Работа по трудовому договору подходит. Самозанятые на НПД и индивидуальные предприниматели на УСН или патенте без дохода по трудовому договору не получают вычет, потому что их налог не является НДФЛ. Если вы одновременно работаете по найму и платите НДФЛ, вы можете заявить вычет с зарплатной части дохода.
Из базы исключаются суммы государственных выплат и субсидий работодателя. Если жильё стоило 5 млн рублей, из которых 800 000 рублей покрыла государственная выплата, база по приобретению составит 4,2 млн рублей собственных расходов, но с учётом ограничения — не более 2 млн рублей. В этом примере база всё равно составит 2 млн рублей.
Супруги при совместном приобретении могут суммировать вычеты. Каждый имеет право на 2 млн рублей по приобретению и 3 млн рублей по процентным начислениям. При размере НДФЛ 13% семья может вернуть до 1,3 млн рублей: 520 000 рублей за приобретение и 780 000 рублей за процентные начисления. Распределение между супругами возможно по заявлению, но ограничение каждого человека не увеличивается.
Процентные начисления по жилищному займу: что входит и как не потерять вычет
В вычет включается только процентная часть платежа, а не весь ежемесячный взнос. Основная сумма займа в вычет не попадает. Поэтому запрашивайте у кредитора справку об уплаченных процентных начислениях за каждый год. Она нужна для корректного расчёта.
Ограничение в 3 млн рублей действует для займов, полученных после 1 января 2014 года. По займам, оформленным раньше, процентные начисления можно заявлять без этого ограничения. Если в 2026 году вы продолжаете погашать старый заём, фактически уплаченная сумма может дать возврат больше 390 000 рублей.
Рефинансирование не отменяет право на вычет. Главное, чтобы в новом договоре была прямо указана цель: рефинансирование жилищного займа на приобретение жилья. Потребительский заём под залог квартиры для налоговой службы не подойдёт. Проверьте формулировку в договоре до подписания.
Досрочное погашение уменьшает переплату кредитору, но одновременно сокращает будущий вычет по процентным начислениям. Это не причина отказываться от досрочного погашения: не платить 18% годовых по займу обычно выгоднее, чем вернуть 13% НДФЛ с процентных начислений. Если цель — быстрее выбрать весь вычет, частичное досрочное погашение в первые годы заметно уменьшит сумму начислений к возврату.
Калькулятор возврата НДФЛ за жилищный заём: как проверить расчёт
Расчётный сервис для вычета даёт ориентир, но его результат может отличаться от фактического на десятки тысяч рублей. Он не учитывает точную дату удержания налога, сумму государственной выплаты и распределение долей между супругами.
Для проверки укажите четыре параметра: стоимость жилья, год приобретения, подтверждённый доход за год и сумму фактически уплаченных процентных начислений. Сравните результат с ручным расчётом. Если сервис показывает возврат за приобретение больше 260 000 рублей при размере НДФЛ 13%, это ошибка. Предел по действующему закону не превышает 13% от 2 млн рублей.
Помимо расчётного сервиса, используйте простую проверку. Возьмите справку кредитора об уплаченных процентных начислениях за год. Умножьте их на 0,13 или на фактический размер НДФЛ. Полученная сумма не может быть больше налога, удержанного из дохода за тот же год.
Как подать документы и получить деньги
Подавать декларацию можно после подписания акта приёма-передачи жилья или после регистрации права собственности, если приобретался готовый жилой объект. Для строящегося объекта нужно дождаться сдачи: договор участия в строительстве без акта не даёт права на вычет.
Документы:
- выписка из государственного реестра недвижимости или акт приёма-передачи;
- договор займа;
- справка кредитора об уплаченных процентных начислениях;
- документы о расходах;
- заявление о возврате налога.
Сведения о доходах, как правило, налоговая служба получает по данным работодателя. Заполнить декларацию 3-НДФЛ можно в личном кабинете налоговой службы. Там же подписывается заявление усиленной неквалифицированной электронной подписью.
Срок проверки по закону составляет до трёх месяцев. После положительного решения деньги в течение месяца перечисляют по реквизитам, указанным в заявлении. Заявление можно подать вместе с декларацией. Вычет заявляется за три предшествующих налоговых периода, если право на него уже возникло.
Что проверить перед подачей
Перед заполнением декларации проверьте, что договор займа содержит целевое назначение — приобретение жилья. Если кредитная организация выдала обычный потребительский заём на ремонт или под залог имеющейся недвижимости, вычет по процентным начислениям не положен. То же касается займов у работодателя без указания цели.
Проверьте, учли ли вы все расходы, которые можно включить в базу по приобретению. Для строительства жилого объекта подходят расходы на материалы, работы, проектную документацию и приобретение участка под индивидуальное строительство. Отделка включается, только если в договоре указано, что жильё передано без неё. Приобретение готового жилья с обычной отделкой не даёт права прибавить к вычету стоимость ремонта.
Если жильё оформлено на одного супруга, второй всё равно может получить вычет в рамках своей доли по соглашению. Напишите заявление о распределении вычета до подачи первой декларации. Поменять пропорцию позже нельзя, поэтому выбирайте распределение с учётом доходов обоих супругов.
Не ждите полного погашения займа. Вычет можно получать ежегодно частями по мере уплаты процентных начислений и НДФЛ. Если жильё продано или заём закрыт досрочно, право на возврат уже уплаченного налога не сгорает. Главное, чтобы право на вычет возникло и установленный лимит ранее не был выбран.