Рыночное жилищное кредитование в текущем году подорожало до уровней, которые ещё два года назад казались заградительными. Средние проценты для новостроек достигли 18,71%, для вторичного жилья — 18,68%, а по обычным займам без льгот заёмщики часто видят значения выше 21%. Вопрос «почему выросли проценты по жилищному кредитованию» задают и те, кто только присматривается к покупке, и те, кто уже выплачивает заём. Ответ не сводится к одному решению регулятора. На стоимость финансирования давят денежная политика, перекос льготных программ и ожидания кредиторов.
Что давит на проценты: политика регулятора и ожидания кредиторов
Главная причина роста процентов связана с жёсткой монетарной политикой регулятора. Ключевой процент сейчас составляет 19%, а регулятор допускает его повышение до 20–21%. Цель такого решения — замедлить инфляцию через охлаждение потребительского спроса. Когда займы становятся дороже, люди меньше берут в долг и тратят, поэтому цены растут медленнее. Проблема в том, что прежние льготные программы уже разогнали спрос на жильё и частично нивелировали эффект от высокого ключевого процента. Люди, ожидая дальнейшего роста цен на квартиры, всё равно обращаются за займами, что мешает снижению инфляции.
Кредиторы при этом не всегда следуют за ключевым процентом синхронно. В период с 6 по 12 июля текущего года средние проценты по рыночному жилищному кредитованию выросли впервые с апреля прошлого года, хотя ключевой процент тогда не повышался. Две кредитные организации увеличили свои значения перед заседанием регулятора. Эксперты называют это локальной корректировкой, а не системным трендом. Для заёмщика результат тот же: условия нового договора становятся менее выгодными. Поэтому на вопрос «почему подняли проценты по жилищному займу» точнее отвечать так: кредиторы учитывают не только текущий ключевой процент, но и ожидания по инфляции, стоимость привлечения средств и риск невозврата. Пока регулятор сохраняет жёсткий курс, дешёвого рыночного финансирования ждать сложно.
Льготные программы и перекос рынка
Вторая причина высоких процентов по обычным займам кроется в структуре рынка. Льготные программы доминируют: по данным за девять месяцев, программа для семей с детьми занимает около 80% всех выдач. Она доступна семьям с детьми, но ограничена суммой займа до 6 млн рублей. Для квартир дороже этой планки заёмщикам приходится сочетать льготную часть с рыночной, а рыночная часть выдаётся уже под 21% и выше. Кредиторы охотнее работают по государственным программам, поскольку государство компенсирует им разницу. По обычным займам они стараются учесть упущенную выгоду и повышенный риск.
Этот перекос объясняет, почему проценты растут прежде всего для тех, кто не попадает под льготы. Программа для семей с детьми предусматривает 6%, но не покрывает весь спрос. Если заёмщик не подходит под её условия или выбирает жильё дороже установленного лимита, ему приходится ориентироваться на рыночные значения. Кредиторы также внимательнее оценивают заёмщиков: при большом первоначальном взносе риск для них ниже.
Почему меняются условия по действующему займу: законные основания
Если заём уже оформлен, кредитор не может повысить фиксированный процент в одностороннем порядке только потому, что ключевой процент вырос. Условия закреплены в договоре. Для изменения начислений требуется согласие заёмщика через дополнительное соглашение либо прямое основание, прописанное в договоре.
К законным причинам относятся потеря права на льготную программу, отказ от обязательного страхования, если договор предусматривает надбавку за его отсутствие, просрочка выплат более 90 суток, нецелевое использование средств, ограничение на досрочное закрытие займа в первые шесть месяцев, если такое условие было предусмотрено, а также изменение плавающего процента по установленной формуле.
Плавающий процент отличается от фиксированного тем, что привязан к формуле и может меняться без дополнительного соглашения. При оформлении займа нужно заранее проверить тип процента. В программе для семей с детьми значение 6% фиксируется на весь срок при соблюдении условий: наличии страхования, отсутствии второго льготного займа и подтверждении занятости, если это требуется. Нарушение условий может привести к пересмотру начислений. До подписания договора кредитор обязан раскрыть полную информацию о том, при каких обстоятельствах они могут вырасти. Если такого пункта нет, а кредитор требует доплату, заёмщик вправе обратиться в суд или к финансовому уполномоченному.
Что делать при высоких процентах
Если вы только планируете брать жилищный заём, не стоит рассчитывать на быстрый возврат к значениям 8–10%. При текущем ключевом проценте 19% и возможном повышении до 20–21% рыночное финансирование ниже 15% в ближайшие месяцы маловероятно. Практический подход — проверить доступность льготной программы и по возможности увеличить первоначальный взнос. Кредиторы охотнее работают с заёмщиками, которые вкладывают больше собственных средств.
Если заём уже оформлен, найдите в договоре раздел об изменении процента. Проверьте, является ли он фиксированным или плавающим, и какие условия могут привести к пересмотру. Не отказывайтесь от страхования, если договор предусматривает надбавку за его отсутствие. Если кредитор уведомил вас о повышении начислений, запросите письменное обоснование со ссылкой на конкретный пункт договора. Без предусмотренного договором основания такое изменение незаконно.
Досрочное закрытие займа снижает переплату при высоком уровне начислений. Внесение суммы сверх графика уменьшает основное обязательство, на которое в дальнейшем начисляются проценты. Если цель — сократить общую переплату, обычно выгоднее уменьшать срок займа, а не размер ежемесячной выплаты. Заёмщику, потерявшему право на льготу, стоит проверить, можно ли устранить нарушение: например, восстановить страхование или подтвердить занятость.
Что проверить в договоре перед подписанием
Перед подписью нового договора проверьте три блока условий. Первый — полная стоимость займа, включая проценты, страхование, комиссии и другие обязательные расходы. Второй — основания для изменения начислений. Если кредитор может пересмотреть их при изменении ключевого процента, перед вами фактически плавающий процент, даже если в рекламе он назван фиксированным. Третий — условия досрочного закрытия займа. Кредитор не вправе полностью запрещать его, но может установить ограничение на первые шесть месяцев, если это предусмотрено договором.
Отказ от страхования в первые две недели после оформления займа может вернуть страховую премию, но начисления способны вырасти, если договор предусматривает такую надбавку. Перед отказом сравните стоимость полиса и возможное увеличение общей переплаты.