Покупатели квартиры с привлечением жилищного займа часто считают переплату только по графику перечислений и забывают, что часть начислений можно вернуть через налоговое ведомство. Это не акция кредитора, а стандартный имущественный вычет по НДФЛ. В 2026 году сумма возврата по начислениям при размере НДФЛ 13% не может превысить 390 000 рублей на человека. Это 13% от максимально учитываемых 3 000 000 рублей, перечисленных кредитору за пользование займом. Ниже объясню, от какой суммы вести расчёт, как не потерять остаток и какой лимит возврата НДФЛ по начислениям действует при прогрессивной шкале.
Кому положен вычет и из чего он складывается
Право на возврат есть у налоговых резидентов, которые платят НДФЛ с заработной платы, премий или других доходов. Самозанятые без уплаченного НДФЛ вернуть деньги не смогут. Объект должен быть жилым: квартира, жилое строение или доля. Апартаменты и коммерческие помещения под вычет не подходят. Сделка с близким родственником или взаимозависимым лицом лишает права на вычет.
Имущественный вычет состоит из двух независимых частей. Первая относится к приобретению жилого объекта. База для вычисления ограничена 2 000 000 рублей, при размере НДФЛ 13% максимум возврата составляет 260 000 рублей. Вторая часть относится к фактически уплаченным начислениям по жилищному займу. Её база ограничена 3 000 000 рублей, при том же размере НДФЛ максимум составляет 390 000 рублей. На одного человека по одному объекту суммарно можно вернуть до 650 000 рублей. Начисления сверх 3 миллионов в вычисление не берутся.
Как вычисляется возврат по начислениям за жилищный заём
Меня часто спрашивают, как вычислить возврат НДФЛ по начислениям и какие именно суммы принимает налоговое ведомство. Формула простая:
сумма возврата = фактически уплаченные начисления × размер НДФЛ
Не подставляйте сюда начисления за весь срок займа. Налоговое ведомство возвращает только то, что вы реально перечислили кредитору в отчётном году. Будущие начисления не учитываются.
Для вычисления понадобится справка кредитора об уплаченных начислениях за календарный год. В ней указаны суммы, списанные с ваших реквизитов, а не начисленные по графику. Штрафы, страхование и комиссии в вычет не входят.
Допустим, за год вы уплатили 420 000 рублей начислений. При размере НДФЛ 13% возврат составит 54 600 рублей. Чтобы вычислить возврат, берите только сумму из справки кредитора, а не общую сумму перечислений за год. Если за год с вас удержали только 40 000 рублей НДФЛ, вы получите 40 000 рублей, а 14 600 рублей перенесутся на следующий год.
Лимит возврата НДФЛ по начислениям и прогрессивная шкала
Базовый лимит устроен так: учитывается не сам возврат, а расходы. По начислениям принимают не более 3 000 000 рублей. При размере НДФЛ 13% это даёт 390 000 рублей. По приобретению жилого объекта лимит расходов — 2 000 000 рублей, возврат — до 260 000 рублей. Если квартира стоила меньше 2 миллионов, неиспользованную часть по приобретению можно перенести на другой объект. По начислениям такое правило не работает: неиспользованный лимит не переносится на другую квартиру.
При повышенном размере НДФЛ возврат по начислениям может оказаться выше 390 000 рублей. Лимит расходов остаётся прежним, меняется только размер возврата.
| Размер НДФЛ | Вычет с приобретения, база 2 млн ₽ | Вычет с начислений, база 3 млн ₽ |
|---|---|---|
| 13% | 260 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| 18% | 360 000 ₽ | 540 000 ₽ |
Эти цифры работают как верхняя граница, если весь вычет уменьшает доход, облагаемый по соответствующему размеру НДФЛ. На практике итоговая сумма зависит от распределения дохода по шкале и от фактически удержанного налога.
Пример вычисления на реальных цифрах
Возьмём квартиру за 6 500 000 рублей, жилищный заём 4 500 000 рублей на 15 лет. За первый год кредитор списал 730 000 рублей начислений. Заработная плата составляет 120 000 рублей в месяц, за год удержано 187 200 рублей НДФЛ.
Вычисление по начислениям: 730 000 × 13% = 94 900 рублей. Удержанный НДФЛ больше этой суммы, поэтому вы получите все 94 900 рублей. Если бы за год удержали 70 000 рублей НДФЛ, возврат ограничили бы этой суммой, а 24 900 рублей перенесли бы на следующий год. На второй год вы запрашиваете новую справку кредитора и снова подаёте декларацию.
Когда сумма фактически уплаченных начислений за все годы достигнет 3 000 000 рублей, право на возврат по ним прекратится. При размере НДФЛ 13% это даст максимум 390 000 рублей. Если часть дохода облагается по размеру 18%, итоговая сумма может быть выше, но не выше фактически удержанного налога.
Документы и порядок подачи в личном кабинете
Декларацию 3-НДФЛ подают после окончания года, в котором вы уплачивали начисления. Если вы не обязаны отчитываться как предприниматель, ждать 30 апреля не нужно. Заявление можно подать в течение трёх лет после отчётного года. Для этого в личном кабинете налогового ведомства выберите раздел вычетов, заполните данные о доходах и приложите документы.
Вам понадобятся:
- справка о доходах и суммах налога;
- договор жилищного займа и график перечислений;
- справка кредитора об уплаченных начислениях за каждый год;
- договор приобретения или участия в долевом строительстве;
- выписка из реестра недвижимости;
- акт приёма-передачи для нового жилого объекта.
Для нового жилого объекта вычет не дадут до подписания акта приёма-передачи. При замене условий займа право сохраняется, если в новом договоре указано, что средства направлены на закрытие прежнего жилищного займа. После проверки налоговое ведомство перечислит деньги по реквизитам, указанным в заявлении.
Что проверять, чтобы не потерять вычет
Во-первых, в базу по начислениям не включаются штрафы, страхование и платные услуги кредитора. Проверяйте эти данные перед отправкой декларации.
Во-вторых, не переносите остаток по начислениям на другой объект. Допустим, вы уплатили по первому жилищному займу 1 500 000 рублей начислений, а потом продали квартиру и приобрели новую. Оставшиеся 1 500 000 рублей лимита не перейдут на второй объект. Перенос возможен только по лимиту за приобретение жилого объекта, если вы не исчерпали 2 000 000 рублей.
В-третьих, при подаче декларации сразу за несколько лет закажите справку кредитора за каждый год отдельно или с разбивкой по годам. Проверяйте предварительное вычисление в личном кабинете до отправки: там отображается сумма возврата с учётом ваших лимитов и удержанного НДФЛ.